Proprietário Problemático: O Condomínio Pode Expulsar um Morador da Propriedade?

Viver em condomínio tem várias vantagens, ainda mais quando se fala em segurança. Porém, nem tudo são flores, existem também algumas desvantagens. Dentre elas, moradores que descumprem o regulamento e geram grandes transtornos na vida de outros moradores. Até porque, um condomínio tem áreas de propriedade exclusiva e áreas de propriedade comum entre todos, o que favorece o surgimento de conflitos.

Se algum morador começa a causar problemas e demonstrar condutas antissociais graves, tem como expulsar um morador do condomínio?

Não existe lei que permita expulsar moradores/inquilinos. Isso porque não há sequer previsão da possibilidade de despejo em face do condômino ou do locatário indesejado. Porém, há possibilidade de aplicação de multas aos moradores que não cumprem com os seus deveres perante o condomínio, segundo o código Civil (art.1.336 e 1.337). Além de mandar a multa comum, é fazer convocação de assembleia para multar a unidade em até 10 vezes o valor da taxa condominial.

O advogado especialista em direito condominial, Dr. Felipe Faustino, esclarece que, por sua vez, os tribunais brasileiros permitem a expulsão em alguns casos, baseando-se nos princípios gerais de direito, na equidade e no bom senso. Sendo possível, de acordo com algumas das recentes decisões, nos casos em que o condômino já possui inúmeras e graves condutas ao longo dos anos, de modo que torna praticamente insuportável o convívio com os demais moradores.

Essa não é uma prática comum, reservada para casos extremos. E é um juiz quem decide como será restringido o acesso ao condomínio.

Caso o síndico seja condômino ou morador do condomínio, também poderá ser expulso. Entretanto, a expulsão só poderá acontecer mediante decisão judicial. E a expulsão do síndico morador difere da sua remoção do cargo. A remoção do síndico acontece somente pela destituição.

Porém, a sanção prevista para o comportamento antissocial reiterado de condômino (art. 1.337, parágrafo único, do CC) não pode ser aplicada sem que antes lhe seja conferido o direito de defesa.

“O que pode existir é uma interpretação judicial que permita a expulsão. Ou seja, o condomínio – e o síndico, como representante legal da comunidade – deverá entrar na justiça com o pedido de expulsão e provar que essa medida é necessária. O condômino terá o direito de se defender.” explica Felipe Faustino.

Uma expulsão pode ser provocada por circunstâncias das mais variadas, desde perturbação da ordem, desrespeito constante à convenção de condomínio e questões de agressão.

Então, o que está sendo visto é se as condutas do condômino causam efetivos prejuízos ao bem-estar e à saúde dos demais moradores e, até mesmo, se são perigosas. Por isso, é importante entender que cada caso é um caso, que as decisões de expulsão são consideradas extremas e são praticadas quando o direito individual de uso da propriedade for reduzido, colocando em jogo a segurança de toda uma coletividade.

O advogado em direito condominial esclarece que diante de moradores abusivos, o próprio condomínio, representado por um advogado, poderá ajuizar uma ação para que o infrator perca o direito de usufruir das áreas comuns a todos e, se for o caso, poderá tentar solicitar ao Poder Judiciário a expulsão do mesmo. “Para isso, é essencial contar com uma ajuda especializada, capacitada para analisar e orientar o caso concreto.” orienta Dr Felipe.

Em caso que o inquilino não possui a propriedade da unidade condominial. Quando ele apresenta um comportamento antissocial reiterado ou vai contra qualquer determinação da convenção, ou regimento interno, tornando a situação irremediável, o condomínio pode obrigá-lo a sair da comunidade. Para isso, o síndico deve notificar o proprietário, que poderá rescindir o contrato de locação.

Alguns históricos de decisões sobre a questão em diferentes situações:

Em 2019, um casal foi expulso de um condomínio de alto padrão da capital paulista. A decisão veio depois que os condôminos se comportaram de maneira antissocial, tornando inviável a convivência com o restante da comunidade. Uma vez expulso, o casal colocou o apartamento para locação.

Também em São Paulo, uma decisão do Tribunal de Justiça do estado, em 2021, determinou que uma moradora não poderia ser expulsa do condomínio. Mesmo concordando que a moradora apresentou um “comportamento antissocial e agressivo contra os demais moradores”, o entendimento do relator do caso foi que não havia amparo na lei para a expulsão.
A solução oferecida, então, foi a aplicação de multas em valores altos, com o objetivo de provocar a mudança no comportamento.

Enquanto isso, no Tribunal do Distrito Federal (TJDFT), a 4ª Turma Cível decidiu que uma reunião de assembleia é necessária para expulsar um condômino pelo seu comportamento antissocial. O magistrado destacou que o direito de propriedade do condômino não é absoluto e que o condomínio tomou as medidas necessárias para controlar a situação.

“Lembrando que é o síndico o responsável civil e legal do condomínio, é ele quem defende os interesses coletivos (Art. 1.348, II, Código Civil). E se o interesse da comunidade é o de expulsar um condômino, então o síndico deve trabalhar nesse sentido, sempre com o apoio de um advogado especializado.” finaliza o advogado de direito condominial Felipe Faustino, sócio do escritório Faustino e Teles.

Mais Sobre Dr. Felipe Faustino:

Graduado em Direito pela Faculdades Metropolitanas Unidas – FMU, Pós Graduado Direito do Trabalho e Processo do Trabalho, Practitioner em Programação Neurolinguística, especialista em Direito Condominial, em Direito do Trabalho, Direito Empresarial e Contratos, com mais de 10 anos de experiência na área Trabalhista e Empresarial, Sócio do EscritórioFaustino e Teles Advogados